מגזין קומה מעל

שיתוף

עסקת נדל"ן אינה נבחנת רק בשווי הנכס או בפוטנציאל התשואה שלו. לעיתים היא נבחנת גם ביכולת להשלים אותה בזמן.

כך היה גם במקרה של לקוח שביקש לרכוש נכס נוסף להשקעה. לרשותו כבר עמדו מספר נכסים, והוא תכנן לממן את הרכישה באמצעות הלוואת גישור עד למכירת אחד מהם. העסקה כבר הייתה חתומה, לוח הזמנים היה קצר במיוחד, וכל עיכוב עלול היה להוביל להפרת ההסכם ולאובדן העסקה.

המורכבות לא הסתכמה במימון בלבד. הרישומים ההיסטוריים של הזכויות כללו עסקת יורשים, ריבוי מוכרים והשתלשלות רישומים לאורך השנים. לצד אלה היה צורך להתמודד גם עם סוגיות של בטוחות, כאשר כל שלב בתהליך היה חייב להתבצע בתוך מסגרת הזמן שנקבעה.

החשש הגדול ביותר של הלקוח לא היה אם יאושר המימון. הוא חשש שלא יספיק להשלים את העסקה בזמן.

לפעמים ההחלטה החשובה ביותר היא במי לתת אמון

אל אסתר אתי נווה, יועצת משכנתאות ואסטרטגית מימון, הגיע הלקוח בהמלצת עורכת הדין שליוותה אותו בעסקה. עורכת הדין האמינה כי נווה תדע לבנות את אסטרטגיית המימון המתאימה ולהוביל את התהליך במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו. הלקוח, שסמך על שיקול דעתה, בחר להפקיד בידיה את אחת העסקאות המשמעותיות עבורו.

אסטרטגיית מימון מתחילה הרבה לפני אישור המימון

לדברי נווה, אחת הטעויות הנפוצות ביותר בקרב רוכשי נכסים להשקעה היא ההתמקדות בנכס עצמו, בעוד שתכנון המימון נדחה לשלבים מאוחרים יותר.

נווה: "רבים משקיעים זמן רב בבחירת הנכס, אבל אסטרטגיית המימון היא חלק בלתי נפרד מהעסקה. כשמתכננים אותה נכון כבר בתחילת הדרך, אפשר למנוע הפתעות ולהגדיל את הסיכוי שהעסקה תושלם בזמן."

לדבריה, תכנון נכון מתחיל הרבה לפני הפנייה לגוף מממן. הוא כולל בחינת ההון העצמי, העלויות הנלוות לעסקה, לוחות הזמנים, מבנה העסקה והאפשרויות הקיימות.

אסתר אתי נווה: יועצת משכנתאות ואסטרטגית מימון | חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות

לראות את התמונה המלאה

עם יותר מ־30 שנות ניסיון בעולם הפיננסים, מספרת נווה כי כל עסקה מחייבת הסתכלות רחבה.

במהלך השנים ליוותה משפחות, רוכשי דירות, משקיעים, בעלי עסקים, תושבי חוץ ואזרחים ישראלים המתגוררים בחו"ל. לדבריה, אין שתי עסקאות זהות, ולכן גם פתרון המימון אינו יכול להיות זהה.

נווה: "אני מתחילה מהתמונה המלאה. אני בוחנת את מכלול הנתונים ורק אחר כך בונה את אסטרטגיית המימון המתאימה. לא פעם אנשים משוכנעים שאין פתרון, לא משום שאין כזה, אלא משום שהם פשוט אינם מכירים את האפשרויות שעומדות בפניהם."

לדבריה, חלק בלתי נפרד מהתהליך הוא התאמת הגוף המממן לאופי העסקה, למורכבותה וללוחות הזמנים שנקבעו.

כשהתכנון הופך לתוצאה

באותו מקרה, לאחר בחינת מכלול הנתונים ובניית אסטרטגיית המימון, אושרה הלוואת הגישור והכספים הועברו לבא כוח המוכרים כשבועיים לפני המועד האחרון שנקבע בהסכם.

העסקה הושלמה במועד.

מאחורי כל עסקה עומדים אנשים

לאחר השלמת העסקה שלח הלקוח מכתב תודה לעורכת הדין שליוותה אותו. בין היתר כתב:

"יש לי מילה אחת לומר לך על המלצתך לשכור את שירותי יועצת המשכנתאות – אתי."
ובהמשך הוסיף:
"יש לי מילה אחת שנייה לומר לך… תודה רבה."

אולי דווקא המילים הפשוטות האלה מסכמות את מה שלא תמיד מופיע במסמכים, באישורי המימון או בלוחות הזמנים. מאחורי כל עסקת השקעה עומדים אנשים, אחריות, החלטות ואמון. לעיתים, ההחלטה המשמעותית ביותר אינה רק כיצד לממן את העסקה, אלא במי לבחור שילווה אותה בדרך.

*הכתבה נכתבה בשיתוף אסתר אתי נווה, יועצת משכנתאות ואסטרטגית מימון. לפרטים, אסתר אתי נווה, טלפון: 052-236-3206

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת