מגזין קומה מעל

שיתוף

על אף הרצון העז של הישראלים לרכוש דירה כמעט בכל מחיר, ולמרות האיתנות של ענף הנדל"ן הישראלי גם במהלך השנתיים האחרונות, משהו שונה, אולי חריג, בכל זאת קורה בחודשים האחרונים. אפשר לקרוא לזה התקררות או הצטננות בשוק הדירות, ואולי מדובר באפקט הפסיכולוגי המפורסם שנוחת כאן אחת לכמה שנים ומרגיע את השוק לתקופה מסוימת. לא משנה באיזה שם נכנה את מה שקורה כעת, פנינה אלה, ראש תחום הנדל"ן במזרחי טפחות, אומרת בראיון מיוחד כי השחיקה המצטברת שהחלה עם עליית הריבית – מתחילה לתת את אותותיה.

"השוק עבר טלטלות לא פשוטות", מסבירה אלה ומוסיפה, "מאז עליית הריבית, אנחנו בסביבה כלכלית מאתגרת, ובמקביל נמצאים גם במציאות ביטחונית קשה. בתחילת הדרך עוד היו לשחקנים בענף עתודות שנבנו בשנים הטובות, מה שאפשר להם לספוג חלק מהקשיים – אבל בחודשים האחרונים, העסקאות מתבצעות בקצב איטי יותר, הרוכשים נזהרים, והאווירה הכללית פחות נוחה. לא הייתי קוראת לזה מיתון, אבל בהחלט מדובר בהאטה שמורגשת בכל הרמות – ממכירות של דירות חדשות ועד השקעות חדשות מצד יזמים."

זה מתבטא בעיקר במכירות חלשות, או שגם היזמים עצמם נזהרים יותר?
"ההשפעה המרכזית היא בהיקף העסקאות. המשקיעים כמעט נעלמו מהשוק – יש להם אלטרנטיבות טובות יותר בשוקי ההון, והם לא ממהרים להיכנס לעסקאות נדל"ן. גם הזוגות הצעירים נוטים היום להמתין, מתוך ציפייה להורדת ריבית. לפעמים זה אפקט פסיכולוגי יותר מאשר מציאות כלכלית, אבל הוא משפיע מאוד על התנהגות הקונים. מבחינת היזמים – הם לא יוצאים להרפתקאות יקרות, אבל כן מנצלים הזדמנויות. אנחנו רואים עסקאות שבהן קרקע נמכרת בהנחה משמעותית ויזמים שקופצים על המציאה. כלומר, לצד הקושי, יש גם מי שמזהה הזדמנות ומתקדם."

מה קורה עם התחלות הבנייה, האם יש האטה משמעותית בשטח?
"קצב התחלות הבניה השתפר ביחס ל2023 ועומד כיום על רמה שנתית של כ69 אלף יח"ד. חשוב להבין: כיום, התחלות בנייה מתבצעות על קרקעות שנרכשו לפני כשלוש שנים. יזם שכבר קנה קרקע ומשלם עליה מימון יקר, לא יכול להרשות לעצמו לחכות. לכן, למרות הקושי, יזמים כן מקדמים תכנון ויוצאים לדרך. נכון שהרבה יותר קשה להגיע בימים אלה למכירות מוקדמות. ה'פריסל', שבעבר שימש כבסיס למימון, מתקדם יותר לאט ויותר קשה. וגם הביורוקרטיה לא השתפרה. ועדיין, יזמים לא עוצרים, אלא נלחמים כדי לקדם פרויקטים, גם בתנאים המורכבים האלה."

האם יש הבדל בין מרכז הארץ לפריפריה מבחינת המכירות?
"בהחלט. דווקא במרכז אנחנו רואים הצטברות מלאים חריגה – בתל אביב, ברמת גן, בגבעתיים. אלה אזורים שבעבר התאפיינו בביקושים חזקים מאוד, וכיום יש בהם יותר דירות על המדף. לעומת זאת, בפריפריה – בדרום, בשדרות, באופקים ובנתיבות, וגם בצפון – בנהריה ובחיפה – רואים עסקאות בהיקפים לא מבוטלים. כלומר, הקושי מתרכז דווקא באזור המרכז בו רמת המחירים גבוהה יותר והמשקיעים היו פעילים מאוד בעבר. בפריפריה, ברמות מחירים נוחות יותר, העסקאות ממשיכות להתרחש."

בואי נדבר על התחדשות עירונית – תחום שמככב בשנים האחרונות. איך את רואה את המגמה הזו?
"התחדשות עירונית היא כבר לא חלום עתידי, אלא מציאות יומיומית. כיום, 30% מהתחלות הבנייה בישראל הן במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ותוך כמה שנים זה עשוי להגיע גם ל־50%. היתרון ברור לכל הצדדים: בעלי הדירות הוותיקים מקבלים בניין חדש, דירה עם ממ"ד וסטנדרט עכשווי במרכזי הערים, והמדינה מקבלת תוספת היצע בדיוק במקומות שבהם יש את הביקוש הגבוה ביותר. בעיניי, זהו מנוע הצמיחה המשמעותי ביותר של ענף הנדל"ן לשנים הקרובות. אנחנו מדברים על פוטנציאל של מאות אלפי יחידות דיור, וזה משהו שיכול לשנות את כל המאזן בין היצע לביקוש בישראל."

האם זה אומר שגם בפריפריה ההתחדשות העירונית משתלמת?
"באזורים שבהם ערך הקרקע נמוך, פרויקט התחדשות עירונית לא יכול להתקיים בלי תמיכה. כאן נכנסים פתרונות משלימים – קרקע משלימה, מענקים ממשלתיים ותמריצים נוספים. זה קורה בפועל, ואנחנו כבר רואים פרויקטים כאלה בקריית שמונה, באשקלון ובבאר שבע. כלומר, המדינה והרשויות המקומיות מבינות שכדי להביא התחדשות לפריפריה צריך לתת את הכלים, וזה בהחלט קורה. ברגע שיש את התמיכה הכלכלית לעסקה – היזמים נכנסים, וזה יוצר מציאות חדשה גם מחוץ למרכז."

יותר יזמים נכנסים לתחום הזה?
"בהחלט. אם בעבר זה היה תחום של מספר חברות מתמחות, היום כמעט כל חברה בינונית או גדולה פועלת גם בהתחדשות עירונית. זה חלק בלתי נפרד מהאסטרטגיה שלהן. השילוב בין פרויקטים על קרקע זמינה, לפרויקטים של התחדשות, מייצר איזון סיכונים. ובסביבה של ריביות גבוהות – להתחדשות יש יתרון עצום. הקרקע מגיעה מהדיירים עצמם, ולכן מדובר בפרויקטים עם פחות אשראי בנקאי ועם סיכון מימוני נמוך יותר."

את מדברת על האטה בענף, האם את יודעת לחזות את המגמה העתידית?
"בטווח הקצר קשה מאוד לתת תחזיות. כל עוד הריבית גבוהה והמצב הביטחוני לא יציב – המציאות להערכתי לא תשתנה. בטווח הבינוני והארוך, עם שינוי מגמה בריבית ועם יציבות ביטחונית, השוק יחזור למסלול צמיחה. גם עלייה מהתפוצות עשויה להגדיל את הביקושים. בטווח הארוך יותר – כשפרויקטים רבים של התחדשות יבשילו – אני מאמינה שנגיע למצב מאוזן יותר. סוף סוף נוכל לייצר מספיק היצע שייתן מענה הן לביקושים הטבעיים, הן למשקיעים והן לעולים חדשים. זה כיוון חיובי מאוד."

יש עדיין חשש לקריסת חברות, כמו שראינו בעבר?
"אני חושבת שהשוק הוכיח את עצמו. למרות הקשיים – מספר הקריסות היה מזערי. זה קרה מכמה סיבות: ראשית, היזמים הגיעו לתקופה הקשה אחרי שנים מצוינות, עם רווחים שצברו. שנית, מדובר בביקושים אמיתיים לדיור – זה לא שוק ספקולטיבי. ושלישית, מערכת המימון תמכה ביזמים גם בתקופות הקשות. השילוב הזה מנע קריסה רחבה, ואני מאמינה שזה ימשיך כך."

כבנק, אתם זהירים יותר במימון פרויקטים?
"אנחנו במזרחי טפחות מאמינים בענף הנדל"ן לאורך כל השנים. תמיד בחרנו את העסקאות שלנו בקפידה, עם ניסיון רב והבנה עמוקה של היזמים והשוק. זה מוכיח את עצמו. יש לנו תיאבון גדול להמשיך לצמוח, והתוכנית האסטרטגית שלנו לשנים הקרובות כוללת הרחבת פעילות בליווי פרויקטים, במימון מניבים, בדיור להשכרה ובכל הפעילויות המשלימות בענף. הנדל"ן הוא תחום שאנחנו רואים בו עוגן מרכזי."

את מזהה חסמים שיכולים לעכב את הצמיחה הזו?
"כן, בעיקר בתחום הביצוע. השוק הולך לכיוון של פרויקטים ענקיים, במיוחד בהתחדשות עירונית. אבל אין מספיק קבלני ביצוע גדולים שמסוגלים להוציא לפועל את כל הפוטנציאל הזה. מי שיש לו זרוע ביצועית פנימית, כמו חלק מהחברות הגדולות, נהנה מיתרון עצום. מי שאין לו – יתקשה. זה עלול להפוך לחסם אמיתי, 'מחנק ביצוע'. אנחנו צריכים לראות איך המדינה מעודדת קבלנים נוספים להיכנס לתחום, אחרת נמצא את עצמנו עם פרויקטים מתוכננים שלא מתממשים."

אז כרגיל, אנחנו מדברים לא מעט על דירות למכירה, אך מה קורה בתחום השכירות לטווח ארוך?
"זה תחום מעניין מאוד. בשנים של ריבית נמוכה הוא היה אטרקטיבי במיוחד, ונרשמה כניסה גדולה של יזמים. אבל, עם עליית הריבית, המודל העסקי הפך לבעייתי – והפרויקטים הפכו לא כדאיים במחירים שנקבעו. היום אנחנו כבר רואים שינוי: קרקעות לדיור להשכרה נמכרות במחירים נמוכים בהרבה, וזה הופך את המודל שוב לכדאי. אני מאמינה שהשוק הישראלי צריך שכירות קונצרנית – כלומר פרויקטים שלמים שמיועדים להשכרה, עם חברת ניהול מסודרת, חוזים לטווח ארוך ושכירות יציבה. זה נכון גם לשוכרים, שמקבלים ודאות ושקט נפשי, וגם לשוק כולו. זה ייקח זמן, אבל אני בהחלט רואה את זה מתפתח."

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת