מגזין קומה מעל

שיתוף

הבנייה בירושלים תמיד מאתגרת: מרקם בנוי ישן, טופוגרפיה בעייתית, אוכלוסייה מגוונת ולעיתים חשדנית כלפי שינוי, וחוקים עירוניים שמחייבים גישה זהירה ושקולה. טרא נדל״ן מנוהלת כיום בידי המנכ״ל יונה גרין, אדריכל במקצועו, ואבי סמואלס, שותף ויו״ר. ביחד עם שאר הצוות הם הצליחו לגבש מודל עבודה המשלב ידע תכנוני עמוק עם הבנה חברתית־קהילתית. הגישה הזו מעניקה לטרא נדל״ן יתרון בעיר שבה כל מתחם נבחן לא רק מקצועית אלא גם חברתית וקהילתית.

פרויקט BAKA ירושלים (קרדיט: טרא נדל"ן)

גרין, שאוחז ברקע תכנוני עשיר, מוביל אסטרטגיה המתבססת על תכנון מוקפד כבר בשלבי הקדם, יצירת ודאות מול הדיירים והבאת הפרויקט לוועדות כשהוא בשל ומבוסס. זהו יתרון משמעותי מול עומסים בוועדה המקומית הירושלמית, שבה פרויקטים שאינם בשלים נוטים להיעצר לאורך זמן.

נתוני ביצוע מרשימים: כ־25 אחוז משוק ההתחדשות בעיר

היקף הפעילות של טרא בירושלים הפך אותה לחברה בעלת השפעה אדירה ומורגשת בכל הקשור למעורבות ונוכחות בהיקפי הבנייה בעיר. כיום החברה מובילה כ-20 פרויקטי תמ״א ברחבי העיר, כ-35 מתחמי פינוי-בינוי, ומקדמת כ- 12,000 יחידות דיור בשלבי קידום שונים. למעשה, החברה חולשת על רבע משוק ההתחדשות העירונית בירושלים. עבור החברה הירושלמית אשר הוקמה לפני עשור, מדובר בהישג המעיד על ההתקדמות המואצת של החברה, שבאה לידי ביטוי יכולת קידום לקדם מהלכים מול הוועדות העירוניות, מוכנות פיננסית גבוהה, וערכי ניהול יציבים.

פרויקט אגריפס ירושלים (קרדיט: טרא נדל"ן)

הפעילות של טרא משתרעת על שכונות העומדות בליבת מדיניות ההתחדשות של עיריית ירושלים: מרכז העיר, בית הכרם, נווה יעקב, גילה, ארמון הנציב והגבעה הצרפתית. הן בשכונות יוקרה והן בשכונות יותר "פריפריאליות". טרא נדל"ן פועלת במוקדים המצויים בתהליכי שינוי מהירים, ומרביתם ממוקמים לאורך צירי הסעת המונים. הדבר תואם את אסטרטגיית העירייה, המבקשת לרכז את ההתחדשות לאורך קווי הרכבת הקלה ולחזק אזורים בעלי תשתית ציבורית קיימת או עתידית.

שותפות עם הדיירים: מרכיב קריטי להצלחת פרויקט, במיוחד באקלים הירושלמי

החסם המרכזי בירושלים אינו תכנוני אלא חברתי. חברת טרא נדל"ן, מיומה הראשון התבססה על עובדי החברה במחלקות חברתיות שנותנים מענה לצרכי הדיירים ולא התבססה רק על מיקור חוץ, מארגנים ומתווכים. בירושלים מדובר מאתגר במיוחד, וזאת בשל שיעור גבוה של בניינים מאוכלסים על ידי בני הגיל השלישי, ירושלמים ותיקים ושמרנים. אוכלוסייה זו מגיעה לעיתים עם חוסר אמון בסיסי ביזמים, המייצר התנגדות שמגיעה אף לוועדות הערר.

כאן נכנס לתמונה מודל העבודה של טרא, ששם את הדיירים בחזית התהליך. החל ממנגנון שינויי דיירים מובנה, דרך מערך שירות לקוחות פעיל, שקיפות מלאה לגבי שלבי קידום ומערכת מידע דיגיטלית שנגישה לדיירים לאורך כל הפרויקט. זהו מודל עבודה שמפחית התנגדויות ויוצר חתימות יציבות יותר לאורך זמן.

איתנות פיננסית ויכולת ביצוע גבוהה

סוגיות מימון הפכו בשנים האחרונות לאחד המבחנים החשובים בשוק ההתחדשות העירונית. טרא מציגה יתרון משמעותי באמצעות הון עצמי גבוה של בעלי החברה, קשר רציף עם מערך הבנקאות המקומי, מעמד מועדף מול גופי ליווי פיננסי ומערך שיתופי פעולה עם חברות ביצוע ויזמות ארציות מובילות (כגון רוטשטיין ואלמוג). כל אלו מאפשרים לטרא נדל״ן לקדם מתחמים גדולים, הדורשים הערכות פיננסיות מורכבות ותזרים ארוך טווח.

הפרויקטים המרכזיים של החברה משקפים שינוי אמיתי של מרחבים שלמים:
• נווה יעקב: הריסה של 111 דירות ישנות ובניית כ־540 חדשות בתמהיל מגוון.
• ארמון הנציב, מתחם יט’: התחדשות של כ־500 יחידות לכ־2,500 חדשות, כולל מבני ציבור.
• בקעה: פינוי בינוי תוך שימור מבנים היסטוריים במרחב הציבורי.
• אגריפס: בניין חדש במרכז העיר מעל מסחר וחיבור לרכבת הקלה.
• הרדוף והגבעה הצרפתית: חיזוק אזורי מפתח לאורך הקו הירוק.
• בית הכרם: פרויקט מותאם מרקם, מאוזן בין בנייה גבוהה למרקמית.

בטרא נדל״ן מדברים במונחים של בניית קהילות ולא בניינים. הקו המנחה הוא שינוי של שכונה שלמה, יצירת תרבות חדשה, קידום השכונה, ולא רק קידום בניין בודד. טרא נדל״ן מגדירה מחדש איך נראית יזמות אחראית במרחב המורכב בישראל. ההצלחה בשטח הפכה אותה לגורם מרכזי בקידום ההתחדשות העירונית בירושלים. בעיר שדורשת שקט, יציבות, רגישות ויכולת תכנון גבוהה, טרא הצליחה לבנות לעצמה מעמד של חברה יציבה ושאפתנית, בעלת יכולת לשלב בין תכנון עמוק, איתנות פיננסית, שותפות דיירים ועמידה בתקינה הירושלמית.

מנכ״ל טרא נדל״ן יונה גרין (קרדיט: טרא נדל"ן)

ראיון עם מנכ״ל טרא נדל״ן יונה גרין על עתיד ההתחדשות העירונית בירושלים והאתגרים השונים בתחום

איך הרקע שלך כאדריכל בא לידי ביטוי בהתייחסות של טרא כלפי דיירים ופרויקטים היום?
"הרקע האדריכלי שלי מעניק לי נקודת מבט רחבה יותר על כל פרויקט. אני מבין לעומק לא רק את צרכי התכנון, אלא גם את החששות, הרצונות ואת חוויית המרחב של הדיירים. הגישה הזו מלווה אותנו בטרא נדל״ן: אנחנו לא מגיעים עם פתרון מוכן מראש, אלא בונים תהליך שמותאם לקהילה, להיסטוריה של הבניין ולחזון של הדיירים. היתרון האמיתי הוא היכולת לתרגם את השפה המקצועית של התכנון לשפה אנושית ומובנת, ולהפוך את הדיירים לשותפים אמיתיים ולא לצופים מהצד".

מה החלק הכי מאתגר במסע שנקרא פרויקט התחדשות עירונית?
"האתגר הגדול ביותר הוא ניהול המורכבות האנושית. תהליך התחדשות עירונית נוגע באנשים במקום הכי רגיש: הבית שלהם. לכל דייר יש סיפור, זיכרונות, חששות וציפיות, ולפעמים גם קונפליקטים פנימיים בין הדיירים עצמם. לכך מתווספת המורכבות התכנונית, המשפטית והרגולטורית. כל מרכיב בפני עצמו הוא אתגר, אבל החיבור ביניהם זה החלק שבאמת דורש ניסיון, סבלנות ושקיפות מלאה".

איך מצליחים לשמור על שקיפות ואמון לאורך שנים של תכנון וביצוע?
"הסוד הוא פשוט להגיד את האמת, גם כשהיא מורכבת. אנחנו מקפידים על תקשורת רציפה עם הדיירים: עדכונים שוטפים ופגישות קבועות. חשוב לא פחות: לעמוד במה שמבטיחים, ולהגדיר מראש ציפיות ריאליות. כשדיירים מרגישים שהם יודעים בדיוק מה קורה, הם שותפים להצלחות ולפתרון בעיות, והאמון נשמר לאורך שנים".

אילו מגמות אתה מזהה בתחום ההתחדשות העירונית בירושלים?
"הראשונה, עלייה משמעותית בביקוש להתחדשות בשכונות ותיקות – בין השאר בגלל מצוקת הקרקע בעיר. השנייה, דרישה לתמהיל מגוון הכולל דירות גדולות שמתאימות למשפחות מחו"ל, בניגוד למגמות בערים אחרות. והשלישית, שילוב מסחר, חינוך ותעסוקה בתוך המתחמים – על מנת לייצר קהילות חיות ולא רק בנייה מחדש".

איפה תהיה טרא נדל״ן בעוד עשור?
"טרא נדל״ן תהיה חברה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, חברה בעלת פריסה ארצית רחבה, שתמשיך לשים את ירושלים במרכז כבית הטבעי שלה. ייתכן שכבר נהיה חברה ציבורית, עם יכולות משמעותיות יותר, שקיפות גבוהה ויכולת להוציא לפועל עוד פרויקטים גדולים ומשפיעים. המטרה שלנו היא להמשיך לצמוח, להוביל חדשנות, ולהישאר נאמנים לערכים שמלווים אותנו מהיום הראשון".

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת