מגזין קומה מעל

שנת 2025 מוצאת את ישראל מול אחד המשברים החברתיים-כלכליים הגדולים בתולדותיה – משבר הדיור. דור צעיר שלם מתייאש מהחלום לדירה, והציבור כולו תוהה: האם מדובר בגזירת גורל או במחדל שניתן לתקן? שאלת מיליון הדולר עבור זוגות צעירים רבים, או במקרה של היום, שאלת מיליוני השקלים, היא כבר לא שאלה של "איך אעשה כסף?", אלא "האם אי פעם אצליח לקנות דירה?". בין גיליונות אקסל, הלוואות וחלומות שנדחים משנה לשנה, זוגות צעירים מביטים קדימה ומרגישים שהמרוץ לבית הפך למסע שאין לו קו סיום.

כאן מצטרף אליו מאיר ברון, מנהל תחום פיתוח עסקי וראש תחום התחדשות עירונית בחברת י.ח דמרי, שמספק את הנתונים שממחישים את עומק הפער, "מדינת ישראל מכפילה את כמות יחידות הדיור הנדרשת כל 27 שנה. המשמעות – בתוך דור אחד נצטרך שתי תל אביב, שתי ירושלים ושתי פתח תקווה". לדבריו, השוק לא מסוגל לעמוד בקצב הזה עם הכלים הנוכחיים, "במקסימום נבנות 70–80 אלף יחידות דיור בשנה. זה פשוט לא מספיק. בלי שינוי דרמטי בדרך בה המדינה משווקת קרקע – המחירים רק ימשיכו לטפס.”

הנתונים אמנם קשים, אבל נראה כי הם רק סימפטום. הבעיה האמיתית, לדבריו של ערן רולס, יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, נמצאת עמוק יותר, במנגנון שהמדינה עצמה יצרה. "רשות מקרקעי ישראל הפכה לאויב הגדול ביותר של מעמד הביניים", הוא אומר, ומסביר כי שיטת המכרז הגבוהה מושכת את המחיר כלפי מעלה בכל פעם מחדש, והופכת את הדיור למוצר שזמין לרוב רק לאנשים בעלי הון. במקום שהקרקע תעזור לפתור את המשבר – היא הפכה להיות המאיץ המרכזי שלו.

האם מכשול הדיור הוא רמ"י? מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית בחברת י.ח דמרי לצד יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס

הבעיה אינה רק במכרזים עצמם, אלא גם במבנה התחרות, כך לדבריו של ברון, "חברות נדל"ן לא נהנות מהמחירים הגבוהים – זה חונק את הצמיחה. אם המדינה תוותר על רווחים מיידיים, היא תרוויח שוק בריא לטווח ארוך". אבל גם בתוך מציאות קשה – יש שביבי אור. כאן נכנס לתמונה אחד המושגים המדוברים ביותר בענף: התחדשות עירונית. רולס מסביר שהתחום הזה משנה את חוקי המשחק – במקום להסתמך על מכרזי הקרקע של רמ"י, המפתח עובר לידי הקהילות והיזמים. ערים כמו תל אביב וירושלים כבר מובילות בתחום, עם אלפי יחידות דיור חדשות שנבנות מדי שנה. הליך שפעם נחשב איטי ומסובך, הפך לכלי האסטרטגי החשוב ביותר.

לדבריו, מדובר במהלך אסטרטגי שיכול לשחרר עשרות אלפי יחידות דיור בשנה ולצמצם את התלות ברמ"י, "אנחנו מדברים על מעבר מ־30 אלף ל־60 אלף יחידות התחדשות בשנים הקרובות. זה שינוי תפיסה, לא רק תוספת כמותית.”

לדבריו של השר אלקין, ברגע שיש תיאום אמיתי בין המשרדים בכל הנוגע לפרויקטים של בניה ופיתו, בהם גם התחדשות עירונית – אפשר לראות תוצאות בשטח, "ברגע שראש העיר, משרד האוצר, משרד הפנים וכל גופי התכנון עובדים יחד – זה רץ טוב", אומר השרומוסיף כי בתקופתו ניתן היה לראות את ההשפעה המיידית של עבודה משותפת.

הפתרונות שניתנו על ידי השר אלקין, רולס וברון נוגעים גם ברמה הלאומית: שינוי רגולציה, הורדת אחוזי ההסכמה הנדרשים בפרויקטים, שחרור קרקעות מהיר בפריפריה והשקעה בפרויקטים אסטרטגיים. המסר ברור: אין "כפתור קסם" שיעצור את עליית המחירים, אבל יש הזדמנויות.

התחזיות אולי לא אופטימיות, אבל הן מציגות דרך פעולה. מי שמוכן לקחת סיכון, לחפש בפריפריה ולהבין את כללי המשחק החדשים ככה"נ יצליח. החלום לדירה, היא לא עוד סיסמא וגם לא שאלה אלא קריאת מצוקה של דור שלם, ונראה כי הפתרון אכן תלוי בממשלה, וברמ"י אך אם זוגות ימשיכו לחכות, הם עלולים לפספס גם את הרכבת הזאת. "אם אתה משקיע בעצמך, עובד, מתכנן ומקדם קריירה – תגיע לזה. בסוף, האחריות הכלכלית האישית חשובה לא פחות ממדיניות ממשלתית", מדגיש ברון. רולס מסכם באופטימיות זהירה, "אין פתרונות קסם, אבל יש דרך. מי שיפעל נכון היום – ייהנה מהשוק המתעורר מחר. התקווה לא נעלמה, רק צריך לתעל אותה נכון".