מגזין קומה מעל

שיתוף

מצוקת הדיור והצורך הדחוף בהתחדשות עירונית מתנגשים לא פעם בחומות של בירוקרטיה, במיוחד בפרויקטים מורכבים במרכזי הערים. מתחם "התפוז" בשכונת הראשונים בכפר סבא הוא דוגמה מובהקת למציאות הזו, לאחר שבמשך שנים ארוכות מצא את עצמו בקיפאון תכנוני מוחלט. במקור, קודם המתחם כאוסף של פרויקטים נפרדים במסגרת תמ"א 38 (חיזוק ותוספת לכל בניין בנפרד) ,תצורה שלא הצליחה להתרומם. המכשולים בשטח נערמו בזה אחר זה: שינויי גישה תכופים מצד העירייה וחיכוך סביב תכנון האזור כולו, לרבות קשיים שנוצרו מול התחנה המרכזית הסמוכה, יצרו פלונטר שמנע כל התקדמות והותיר את הדיירים בחוסר ודאות. אולם לאחרונה, בחסות מדיניות חדשה שאישרה עיריית כפר סבא לשכונת הראשונים במטרה לקצר הליכים ולייעל את התכנון, חל מפנה דרמטי בפרויקט. במקום להמשיך במסלול העקר של חיזוק מבנים בודדים, המתווה שונה לחלוטין לתוכנית פינוי ובינוי מתחמית ומקיפה שכבר זכתה לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) וסוללת את הדרך לביצוע.

מתחם "התפוז" בשכונת הראשונים בכפר סבא, קרדיט: אדריכל – קיקה אדריכלים (הדמיה)

זכתה לאישור תב"ע וסוללת את הדרך לביצוע, קרדיט: אדריכל – קיקה אדריכלים (הדמיה)

משבר אמון שהפך למכרז יזמים מוצלח

המעבר מפרויקט תקוע לתוכנית מאושרת לא קרה מעצמו, אלא דרש התערבות מקצועית שארגנה מחדש את יחסי הכוחות במתחם. אל תוך משבר האמון שנוצר לאורך השנים נכנסה קבוצת יגאל אלון, שתפקדה כחברת הניהול והארגון של בעלי הדירות. הצעד הראשון של הקבוצה היה לשנות את הפרדיגמה התכנונית מול העירייה, מתוך הבנה שהפתרון חייב לשרת קודם כל את הצרכים של הדיירים בשטח. לאחר איגוד בעלי הדירות סביב החזון החדש של פינוי ובינוי כולל, התנהל תקופה מו"מ עיקש מול בעלי התחנה המרכזית שממול שלאחר שנה וחצי מפרכות לא קרם עור וגידים ולא הגיע לכדי הסכם, בוצע (שוב) חישוב מסלול מחדש והמתחם המאוגד יצא למכרז יזמים ונוהל הליך שקוף לבחירת יזם ,מהלך שהבטיח בחירת גוף ביצועי שיוכל לעמוד באתגרים המורכבים של המתחם. המקרה של מתחם תפוז ממחיש כי ההבדל בין פרויקט התחדשות עירונית שקורס תחת נטל הבירוקרטיה לבין פרויקט שמצליח, נעוץ בעשייה אקטיבית, בשקיפות ובניסיון מקצועי שיודע לפתור משברים בזמן אמת.

נעוץ בעשייה אקטיבית, בשקיפות ובניסיון מקצועי שיודע לפתור משברים בזמן אמת, קרדיט: אדריכל – קיקה אדריכלים (הדמיה)

"כשהגענו למתחם התפוז, מצאנו פרויקט שסבל מחוסר ודאות תכנונית מתמשך ומחיבורים בעייתיים מאוד בין המתחם לגורמים מסחריים כמו נצבא והתחנה המרכזית שממול", מסביר אלון וייזברג, מייסד קבוצת יגאל אלון ויו"ר לשכת המארגנים. "הבנו שאי אפשר להמשיך לדחוף תוכניות תמ"א 38 נקודתיות במקום שבו נדרשת ראייה מתחמית רחבה. האתגר האמיתי בהתחדשות עירונית הוא לא רק להחתים דיירים על חוזים, אלא לדעת לנווט בתוך סבך פוליטי ובירוקרטי, תוך שמירה בלתי מתפשרת על האינטרס של בעלי הדירות. ברגע שהובלנו את שינוי המדיניות לפינוי ובינוי וניסינו ללא הצלחה להגיע להסכם עם התחנה המרכזית ממול, ניהלנו מכרז יזמים שקוף ומקצועי, הצלחנו לייצר אמון מחודש מצד הדיירים ורשויות התכנון גם יחד. זה ההבדל האמיתי בין פרויקט שנשאר בגדר הבטחה על הנייר עשרות שנים, לבין פרויקט שמקבל תב"ע מאושרת בזמן שיא ויוצא סוף סוף לדרך עבוד הדיירים מול היזם שבחרו – חברת אקרו נדל"ן".

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת