מגזין קומה מעל

שיתוף

מבצע "שאגת הארי" החזיר לקדמת הבמה את אחת הסוגיות הבוערות ביותר בשוק הנדל"ן: הצורך הדחוף במיגון דרך התחדשות עירונית. אלא שמאחורי הקריאות להאיץ פרויקטים ולהגדיל את היצע הדירות הממוגנות, מסתתרת מציאות מורכבת הרבה יותר, כזו שלא תמיד זוכה לכותרות. מעבר לאתגרים התכנוניים והביצועיים, מתברר כי אחד החסמים המרכזיים טמון דווקא במקום פחות גלוי: מערכת המס.

למרות שורה ארוכה של תיקוני חקיקה שנועדו לאורך השנים להקל ולהסיר חסמים, גורמים בענף מצביעים על כך שבפועל, אי-הוודאות עדיין גבוהה. בשלב הקריטי ביותר של קבלת ההחלטות, זה שבו פרויקט אמור לעבור מתכנון לביצוע – מתגלים לעיתים פערים רגולטוריים, פרשנויות סותרות ועיוותים שמטילים צל כבד על הכדאיות הכלכלית. במציאות כזו, גם פרויקטים שנראים מבטיחים על הנייר עלולים להיתקע, להתעכב ואף להיגנז.
המשמעות רחבה בהרבה מהיבט כלכלי בלבד: עיכובים בהתחדשות עירונית אינם רק עניין של שוק נדל"ן, אלא גם של ביטחון אישי. כאשר הצורך במיגון הופך מוחשי ודחוף יותר, כל חסם שמאט את קצב הפרויקטים מקבל משקל כבד במיוחד.

עד כמה המיסוי באמת מעכב את ההתחדשות? אילו סוגיות עדיין נותרו ללא מענה , ואיך הן משפיעות על דיירים, יזמים והיתכנות של פרויקטים? בשיחה עם עו"ד ורו"ח יוסי אלישע, מייסד משרד יוסי אלישע קלדרון ושות', ומהמובילים בתחום מיסוי מקרקעין, עולות תשובות שלא תמיד נשמעות בדיון הציבורי וחושפות תמונה מורכבת בהרבה מכפי שנדמה – כזו שמציבה סימני שאלה על האופן שבו המדינה מנהלת את אחד התחומים הרגישים והחשובים ביותר כיום.

ראיון אישי עם עו"ד ורו"ח יוסי אלישע

מהו המכשול החוקי/מיסויי שאתה נתקל בו הכי הרבה שמעכב פרויקטים של התחדשות עירונית?

"המכשול המיסוי העיקרי בדרך כלל הוא העדר הודאות הקיימת עדיין בהיבטים רבים של הפרויקט ועיוותי חקיקה. אמנם בעשור האחרון נערכו לא מעט תיקונים בחוק מיסוי מקרקעין ובחוק מע"מ במטרה לשחרר חסמים אולם לצערי עדיין קיימים לא מעט נושאים שטרם הוסדרו. אם נקח לדוגמה את כל הנושא של "דייר קשיש", אין כל הסדרה לגבי יורשיו של הקשיש ולעמדת רשות המיסים יורשיו אינם זכאים להטבות אשר ניתנו לו במסגרת ההסכם שנחתם מול היזם. צריך להבין שפרויקטים מהסוג הזה נמשכים מספר שנים לא מבוטל ויש מקרים שאף מעל 10 שנים ומובן כי בבואו של קשיש לחתום עליו לקחת בחשבון את ההשפעה אשר תהיה על יורשיו.

"לדעתי אין כל סיבה שלא תהיה רציפות במקרה זה כך שיראו את היורשים כאילו באו בנעליו של הקשיש. או למשל הקביעה התמוהה לפיה על הקשיש למכור את הדירה החלופית ליזם לא יאוחר מהמועד שהוגשה הבקשה להיתר. כלומר מספר שנים לפני שהוא אף נדרש לפנות את דירתו שלו. גם גילו של הקשיש כפי שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין מקשה עד מאוד, שכן בפרויקטים גדולים שנמשכים למעלה מעשר שנים, הדרישה שהקשיש יהיה בן 70 בחתימת ראשון הדיירים הופכת חסרת הגיון. בנוסף, לא ברור גם חוסר השוויון הקיים היום בחוק בין בעלים של דירה גדולה מאוד או צמוד קרקע לבין מי שיש לו נניח 10 דירות רגילות במתחם. לפי החוק הקיים הבעלים של 10 הדירות יהיה פטור לגמרי ממס בגין מכירת הדירות על ידו ליזם בעוד שזה שדירתו גדולה או שהוא בעל בית פרטי צמוד קרקע (כך שהתמורה שמגיעה לו עולה על דירה בהיקף של 200 מ"ר) ימצא את עצמו חייב במס וזאת אף אם מדובר בדירתו היחידה. במדובר בעיוות שלטעמי יש להסדיר בחקיקה בהקדם.

עיכובים בהתחדשות עירונית אינם רק עניין של שוק נדל"ן, אלא גם של ביטחון אישי

"אפשר גם להזכיר את כל הנושא של שדרוג המפרטים, ריהוט , מענק חתימה, חלוקת רווחיות עודפת לדיירים וכד' שהופך נפוץ יותר ויותר ונחשב לפי עמדת רשות המיסים לתמורה במזומן החייבת במס במקרה של יותר מיחידה אחת או חריגה מתקרת השווי. אני סבור שכיום צריך לפשט מאוד את הדברים ולקבוע פטור גורף לכלל סוגי המקרים, יש לאפשר קבלה בפטור ממס של סכומים שאינם משמעותיים (שדרוג מפרט, ריהוט ציוד חשמל, מענק חתימה וכד') ובפרט אין מקום היום לא ל"תקרת השווי" ולא להגבלות אחרות, שהרי ממילא מדובר רק בדחיית מס ולא בפטור מלא. כשהדייר ימכור את הדירה החדשה שקיבל הוא ישלם את כל המס שנדחה כאמור".

איך לדעתך צריך להתייחס להיבט המס כבר בשלב התכנון של פרויקט פינוי-בינוי?

"תשלום המיסים מעצם טבעו מהווה פקטור חשוב בבחינת הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט ולכן מובן כי בשלב תכנון הפרויקט יש לבצע הערכה של חבויות המס הצפויות. רווחיות הפרויקט לעיתים נפגעת משמעותית בשל חבויות במס שלא נלקחו בחשבון והיזם מתקשה לבצע את הפרויקט או נאלץ לוותר עליו בשל העדר כדאיות כלכלית וחוסר היכולת להשיג מימון לגביו. הדברים מקבלים משנה תוקף בפרט בפרויקטים בהם הדיירים מקבלים תמורות חריגות, כגון מעל יחידה אחת או תוספת מ"ר בהיקפים של מעל 50% מהשטח המפונה (כאשר מדובר בדירות מפונות של מעל 80 מ"ר).

"במקרים כאלה, חבות המס החלה על היזם בגין התמורה העודפת, כוללת מע"מ בשיעור מלא, מס שבח ומס רכישה החל על דירות נוספות, עשויה להיות מאוד משמעותית. תכנון מס מוקדם – הכולל בחינה ביחס לתחולת הפטורים/הקלות, מבנה העסקה, התמורות הנוספות (מזומן, שטחי מסחר, מחסנים, חניה) והשלכות המס ליזמים ולדיירים – מאפשר לייצר מודל שבו ההבטחות לדיירים מגובות בהערכות מציאותיות, ולא באופטימיות".

מהם האתגרים המשפטיים הנפוצים ביותר שמתעוררים בהיבט המס כאשר יש התנגדויות מדיירים?

"בסוף התפקיד שלנו בעסקה כיועצי המס הוא לשקף את הדין הקיים ביחס לחבויות המס ואת החשיפות הקיימות לתשלומים ולחיובים שיחולו. לכן באופן טבעי ישנו "מתח" בין הדיירים לבין היזם ביחס להגדרה בהסכם של המקרים בהם הדיירים הם אלו אשר עשויים לשאת במס. התפקיד שלנו כיועצי המס לנסות לגשר ולמצוא את ההגיון הבריא שיניח את דעת הצדדים ויאפשר את המשך הפרויקט.

"לאור האירועים הביטחוניים שישראל חווה בשנים האחרונות בשנים האחרונות בהחלט ניכר שינוי הדרגתי בגישה של כלל הרשויות העסוקות בתחום ההתחדשות העירונית" כך לדבריו של עו"ד ורו"ח יוסי אלישע (זירת נפילה ברמת גן, צילום: דוברות ארגון הצלה)

"הדברים קצת יותר מורכבים במקרים שישנו קושי לאמוד את חבויות המס בשל תמורות חריגות שאז מדובר בהיקף חבויות מס גבוה כתוצאה מהעסקה עם היזם והיזם אינו מוכן לשאת בחבויות אלו. כאן לא פעם נדרשת יצירתיות ואף פניה לרשות המיסים לקבלת החלטת מיסוי. אני יכול לספר על מקרה של אם קשישה שהתגוררה עם בתה בת ה 50 בדירה והבת טענה שהואיל והיא חיה שם מעל 40 שנים מגיע לה גם דירה כדיירת מפונה וזאת על אף שהיא נעדרת זכויות רשומות בנכס. במקרה הזה, על אף הקושי המובנה, רשות המיסים נאותה לאפשר פטור ממס גם לבת, מה שאפשר את הסרת ההתנגדות וחתימת הדיירת".

אתה נחשב לאחד המומחים המובילים בישראל בתחום מיסוי מקרקעין, מהי נקודת הגאווה המקצועית שלך בתחום ההתחדשות העירונית?

"אני לא יודע להצביע על נקודה אחת. אני מלווה פרויקטים מסוג התחדשות עירונית כיועץ מס כבר כמעט 20 שנה ואני יכול להגיד שבמהלך השנים הייתי שותף להרבה מאוד תהליכים שעיצבו את דיני המס בהתחדשות עירונית היום בישראל. בין החלטות המיסוי הראשונות והמשמעותיות שניתנו בישראל בתחום הייתה החלטת מיסוי לגבי פרויקט לוגאנו שטופל על ידנו, זה היה אחד מהפרויקטים הראשונים בישראל והחלטת המיסוי הזו היוותה את הבסיס לקביעת אופן המיסוי של מפונים בעסקאות פינוי בינוי מורכבות. מאז משרדנו טיפל במספר רב של החלטות מיסוי אשר פורסמו לציבור ואף נייר העמדה של רשות המיסים שניתן לאחרונה בתחום זה היה בגין מקרה אשר טופל על ידנו.

"מעבר לזה, משנת 2015 ועד לימים אלו, אני מייצג בכנסת ישראל ובועדת הכספים את לשכת עורכי הדין בישראל בדיוני החקיקה בתחום המיסים ופרט בנושא התחדשות עירונית כך שהיה לי הכבוד לקחת חלק מאוד פעיל בדיונים על החקיקה ולהיות שותף בניסוח של הרבה מאוד מהתיקונים שנעשו לאורך השנים. אני חושב גם שיש סיפוק אדיר כאשר אתה מצליח באמצעות חשיבה יצירתית ומוקפדת ומשא ומתן מקצועי מול רשות המסים, להפוך עסקה שנראתה “על הקצה” לפרויקט ישים שיוצא אל הפועל".

מבצע "שאגת הארי" החזיר לקדמת הבמה את אחת הסוגיות הבוערות ביותר בשוק הנדל"ן: הצורך הדחוף במיגון דרך התחדשות עירונית (צילום דוברות הצלה)

האם יש שינוי חיובי שאתה רואה בשנים האחרונות בגישה של רשויות המס כלפי פרויקטים של התחדשות עירונית?

"לאור האירועים הביטחוניים שישראל חווה בשנים האחרונות בשנים האחרונות בהחלט ניכר שינוי הדרגתי בגישה של כלל הרשויות העסוקות בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר לאור ההכרה בחשיבותה של ההתחדשות העירונית כזרז לבנייה של מרחבים מוגנים בשכונות המאופיינות בבניה ישנה ולא ממוגנת. אם כי רשות המיסים כיום עדיין בהרבה מאוד מקרים, לא בוחרת לאמץ עמדה פרשנית מקלה לצורך הסרה של חסמים ואין גם פרסום עמדה רשמי של רשות המיסים בתחומים השנויים במחלוקת שהיה יכול לעזור מאוד לפחות להביא להפחתה של חוסר הודאות בתחום.

"רק בשביל לסבר את האוזן, אין כמעט תיק שלא מגיע להתדיינות שומתית בנושא שווי הרכישה של היזם ואם צריך או לא צריך להוסיף "רווח יזמי" וזאת על אף שבית המשפט העליון אמר את דברו במפורש כבר בנושא. במרבית המקרים. כפי שאמרתי, ישנם המון תיקונים מבורכים שנעשו לאור השנים לצורך הסרת החסמים בתחום, הן ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית והן ביוזמת רשות המיסים, אולם עדיין, תחום המיסוי בהתחדשות עירונית לוקה בעיוותים ובחסרים ולדעתי יש מקום לפשט אותו בין אם בחקיקה ובין אם במתן פרשנות מקלה להוראות חוק מיסוי מקרקעין. אנחנו ערב אישור חוק ההסדרים ויש לחץ כבר עכשיו לשלב במסגרתו תיקון לגבי נושא הקשיש עליו דברנו. כמו גם אולי נראה הקלה מצד רשות המיסים בקרוב בפרשנות לגביי יורשיו של קשיש. נמתין ונראה".

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת