מגזין קומה מעל

שיתוף

המציאות הביטחונית בישראל מציבה אתגר מיוחד בפני ערים צפופות במיוחד, והעיר בני ברק נמצאת בלב האתגר הזה. כאשר שברי יירוט או נפילות מתרחשים בתוך מרקם עירוני צפוף, כל אירוע כזה הופך מיד למורכב יותר: הפגיעה מתרחשת סמוך לבתי מגורים, מוסדות ציבור, רכבים ותשתיות, והטיפול בה מחייב תגובה מהירה של גורמי החירום לצד בדיקות הנדסיות מקיפות. לצד ההתמודדות המיידית עם כל אירוע, עולה מחדש שאלת המוכנות של העיר למצבי קיצון, החל מהמיגון במבנים הוותיקים ועד הצורך בתכנון עירוני מחודש שיאפשר לעיר להגן על תושביה ולתפקד גם בעת חירום. בעירייה ובמערכת התכנון המקומית מדגישים כי מעבר לטיפול המיידי בכל אירוע, האירועים האחרונים מדגישים צורך עמוק יותר: האצת ההתחדשות העירונית, שיפור המיגון והסתכלות רחבה על חוסן עירוני, כזה שמחבר בין תכנון, תשתיות, בטיחות ויכולת תפקוד גם בשעת חירום. ועכשיו לשאלת מיליון הדולר: איך עושים זאת?

נפילת רסיס בעיר בני ברק, המציאות מחייבת התחדשות עירונית – אך איך זה מסתדר בעיר הצפופה ביותר בישראל? (צילום: ניצן ברכן)

כשהאירוע מתרחש בלב המרקם העירוני

האירועים הביטחוניים האחרונים במדינת ישראל ובאופן ספציפי בעיר בני ברק, שבה מתגוררים מאות אלפי תושבים בשטח מצומצם במיוחד, מציבים אתגר ייחודי, כזה שמחזק את ההבנה כי חידוש המרקם העירוני הוותיק ושיפור המיגון הם חלק בלתי נפרד מהיכולת של העיר להגן על תושביה ולהמשיך לתפקד גם בשעת משבר.  "אנחנו תמיד חושבים שצריך להגיע להתחדשות עירונית, אבל צריך את התנאים להגיע להתחדשות עירונית, ויכול להיות שאם המדינה הייתה נותנת אפשרויות שהעיריות יחליטו מה ההטבות שהם נותנים לאנשים ומה ההסכמים", אומר ראש עיריית בני ברק, הרב חנוך זייברט, שמסביר כי לצד הרצון לקדם את ההתחדשות, יש צורך גם בתנאים שיאפשרו לה להתקדם בפועל. "אנחנו יודעים לעשות התחדשות עירונית בבני ברק, רק היום (ד') אישרנו תכנית שמוצאיה 170 יחידות דיור ומכניסה 600, אנחנו יודעים לעשות את התכנית בבני ברק גם במצב הנתון , מנסים לקדם את מה שאפשר". הדברים מקבלים משנה תוקף בעיר כמו בני ברק, שבה הצפיפות גבוהה במיוחד. בעיר המשתרעת על שטח מצומצם של כ־7,000 דונם מתגוררים מאות אלפי תושבים, והפער בינה לבין ערים אחרות בישראל מבחינת צפיפות האוכלוסין הוא משמעותי. מציאות זו הופכת כל שינוי במרקם העירוני למהלך מורכב אך גם חיוני.

גם אירוע שנראה נקודתי עלול להפוך במהירות למורכב בהרבה, נפילת רסיס בעיר בני ברק (צילום: ניצן ברכן)

"התחדשות עירונית היא כבר מזמן לא רק שאלה של נדל״ן. זו שאלה של ביטחון אזרחי, של איכות חיים ושל אחריות שלטונית", אומר מהנדס העיר בני ברק, ניצן ברכן, שמסביר כי במרחב עירוני צפוף כמו בני ברק, גם אירוע שנראה נקודתי עלול להפוך במהירות למורכב בהרבה, שכן הטיפול בו דורש בדיקה של המבנים והתשתיות סביב, לצד ניהול זירה עמוסה באנשים ובמבנים. "כששברי יירוט נופלים באזור בנוי וצפוף, צריך בתוך זמן קצר לבדוק אם מדובר רק בנזק נקודתי או שיש גם פגיעה במעטפת הבניין, בגג, במערכות, בתשתיות, בחללים פנימיים, או אפילו סיכון קונסטרוקטיבי רחב יותר. במקביל, יש צורך לנהל גישה של כוחות חירום". לדבריו, הצפיפות הגבוהה בעיר הופכת כל אירוע למורכב במיוחד, "בעיר כמו בני ברק אין כמעט ‘שטח סטרילי’. כל אירוע קורה צמוד לבתים, למשפחות, למוסדות, לרכבים ולתשתיות וכל פגיעה הופכת מיד לארוע רב נפגעים".

הצפיפות הגבוהה בעיר הופכת כל אירוע למורכב במיוחד, נפילת רסיס בעיר בני ברק (צילום: ניצן ברכן)

חלק מהמורכבות קשור גם למצב המלאי הבנוי בעיר. במשך שנים רבות חלקים מהעיר לא עברו תהליכי התחדשות משמעותיים, ובמציאות של צפיפות גבוהה, תושבים לעיתים נאלצים למצוא פתרונות מגורים יצירתיים כדי להתמודד עם מצוקת המקום. "כשעיר לא מתחדשת בזמן, התושבים מייצרים לעצמם פתרונות מאולתרים. הבעיה היא שפתרונות מאולתרים מגדילים סיכון, לא חוסן ולכן יש צורך לתת אלטרנטיבות במסגרת התחדשות עירונית". האירועים האחרונים מדגישים גם את חשיבות חידוש המרקם העירוני הוותיק. בעיר שבה חלק גדול מהמבנים נבנו לפני עשרות שנים, התחדשות עירונית נתפסת לא רק כמהלך תכנוני אלא גם ככלי לחיזוק החוסן העירוני. ברכן מדגיש כי ההתחדשות העירונית מאפשרת לשפר מיגון, לחדש תשתיות ולהתאים את המבנים למציאות של היום. עם זאת, לדבריו הפתרון אינו מסתכם בבנייה לגובה בלבד. יש צורך במגוון פתרונות – חיזוק מבנים, עיבוי והתחדשות מרקמית שיתאימו למציאות המורכבת של העיר, "מי שמסתכל על התחדשות עירונית רק דרך שורת הרווח מפספס את העיקר: בעיר צפופה, התחדשות היא גם שכבת מיגון". במילים אחרות, תכנון עירוני צריך להתייחס לא רק למספר יחידות הדיור, אלא גם ליכולת של העיר להמשיך לתפקד בשעת חירום.

יוזמות תכנון בעיר הצפופה בישראל

במציאות של צפיפות חריגה, בעיריית בני ברק מנסים למצוא פתרונות תכנוניים שיאפשרו לעיר להתחדש מבלי לפגוע במרקם הקהילתי ובאורח החיים הייחודי של תושביה. מנחם שפירא, ממלא מקום ראש העיר ויו"ר ועדת תכנון ובנייה, מסביר כי ההתחדשות העירונית בעיר איננה רק צורך נדל"ני אלא מהלך חיוני לשיפור התשתיות, המיגון ואיכות החיים. לדבריו, "בני ברק היא העיר הצפופה בארץ ומהצפופות בעולם עם קרוב ל-40 אלף נפש לדונם", ולכן כל תהליך תכנוני מחייב התאמות מיוחדות למציאות המקומית. בעירייה מעודדים פרויקטים של פינוי־בינוי לצד פתרונות תכנוניים המשלבים מרחבים ציבוריים, מוסדות קהילה וצרכים ייחודיים של התושבים, תוך התחשבות גם במגבלות הקשורות לגובה הבנייה, לצורכי קהילה ולמרחבים ציבוריים. במסגרת זו, מציין שפירא, בני ברק הייתה בין הראשונות בארץ לקדם מודל של "תמורות ציבוריות בתוך הבניינים ע"מ להגדיל את היצע השטחים החומים בעיר", לצד יוזמות נוספות שנועדו לשפר את סביבת המגורים בתוך המרקם העירוני הצפוף.

מתחם המלבן – בניה מרקמית אבל מתחמית ובצפיפות מקבילה למגדלים (הדמיה, אדריכלות: מתי קרייזמן אדריכלים)

אחת היוזמות האחרונות שנבחנות בעיר היא האפשרות להפוך את גגות הבניינים למרחבים ציבוריים משותפים לדיירים, כך שיוכלו לשמש כשטחי משחק לילדים, תוך שמירה על תקני בטיחות ובנייה ירוקה. לצד זאת, העירייה מקדמת גם פתרונות נוספים להתמודדות עם הצפיפות, בהם הגדלת שטחי החניה באמצעות קומות חניה נוספות, וכן קביעת דרישות תכנוניות המותאמות לאופי החיים בעיר. שפירא מציין כי בשנים האחרונות קודמו בעיר מאות יחידות דיור במסגרת תהליכי התחדשות, ובמקביל נעשו צעדים לזרז הליכי תכנון כאשר מבנים נפגעים. לדבריו, לאחר נפילת טיל ברחוב המכבים בעיר, כונסה ועדת התכנון בתוך זמן קצר כדי לאשר הליך פינוי־בינוי לבניינים שנפגעו.

לצד היוזמות התכנוניות שכבר מקודמות בעיר, עובדים גם על מספר מתחמי התחדשות עירונית גדולים שנועדו לשלב בין צפיפות עירונית גבוהה לבין סביבת מגורים מתפקדת ואיכותית יותר. אחד הפרויקטים הבולטים הוא מתחם "מלבן", מתחם התחדשות עירונית רחב היקף המשתרע על שטח של כ־11 דונם בין הרחובות אוסישקין ופלמ"ח. הפרויקט מציג תפיסה תכנונית של בנייה מרקמית מתחמית, כלומר בנייה אינטנסיבית וצפופה, אך כזו המשלבת בין מגורים, שירותים קהילתיים ושטחים ציבוריים כחלק בלתי נפרד מהמרחב העירוני. במסגרת התכנון יוקמו מרתפי חניה, שטחי ציבור, גני ילדים בקומת הקרקע, שטחי מסחר וכן שטחים פתוחים לרווחת התושבים. על תכנון הפרויקט אמון משרד מתי קרייזמן אדריכלים, כאשר התכנון שואף ליצור מתחם עירוני שלם המשלב שימושים שונים בתוך מרחב אחד. התב"ע למתחם כבר אושרה, וכעת הפרויקט נמצא בשלבי דיון ואישור בוועדה לקראת חתימה על היתר הבנייה.

מתחם המלבן – תב"ע אושרה, הפרויקט נמצא בשלבי דיון ואישור בועדה לקראת חתימת היתר (הדמיה, אדריכלות: מתי קרייזמן אדריכלים)

המודל התכנוני של מתחם מלבן משקף את אחת הגישות שמנסים לקדם כיום בעיר- בנייה אינטנסיבית שאינה נשענת בהכרח רק על מגדלים גבוהים, אלא על בנייה מרקמית צפופה המשלבת עירוב שימושים ותשתיות קהילתיות בתוך המתחם עצמו. גישה זו נועדה לתת מענה הן לצורך בתוספת יחידות דיור והן לצורך במרחבים ציבוריים ושירותים קהילתיים בתוך עיר צפופה במיוחד. במקביל לקידום פרויקטים חדשים, בעירייה פועלים גם להאיץ את אכלוס המבנים שכבר נמצאים בשלבי סיום. בעקבות המצב הביטחוני, ברכן הוביל מהלך שמטרתו לזרז את קבלת טופסי 4 למבנים שכבר הושלמה בהם הבנייה העיקרית, גם אם נותרו בהם השלמות קטנות שאינן פוגעות בבטיחות או באפשרות האכלוס. המהלך נועד לאפשר לדיירים להיכנס לדירות חדשות וממוגנות במהירות האפשרית, במיוחד בתקופה שבה נושא המיגון מקבל חשיבות גדולה יותר. בעירייה מסבירים כי מדובר בצעד שמאזן בין שמירה על תקני הבטיחות הנדרשים לבין הצורך להעמיד לרשות התושבים דירות חדשות ומוגנות בזמן קצר ככל האפשר.

העיר הצפופה בישראל – אז לצופף עוד?

הדיון סביב ההתחדשות העירונית בבני ברק אינו מתרחש בחלל ריק. מדובר בעיר שמראש מתמודדת עם אחת מרמות הצפיפות הגבוהות בישראל, נתון שמציב דילמה תכנונית לא פשוטה כאשר מבקשים להוסיף אלפי יחידות דיור חדשות בתוך מרחב עירוני שכבר מתוח עד קצה גבול היכולת. ראש העיר הרב זייברט מתאר את האתגר במונחים ברורים, "צריך להבין שהעיר הזאת יש לה 40 אלף נפש לקילומטר. כל העיר 7,000 דונם עם מאות אלפי נפשות. עכשיו מכפילים חלקים מהעיר פי שלוש ומוסיפים על אותם שטחים עוד עשרות אלפי תושבים, כאשר אין כבישים נוספים, אין מגרשים נוספים ואין גינות נוספות”. לדבריו, המציאות הזו מחייבת זהירות רבה בקבלת החלטות תכנוניות. "לכן לצופף את העיר זה גם אחד הקשיים שיש. עם כל זאת מנסים לעשות את כל מה שאפשר לעשות".

ההרס מאתרי הפגיעה במבצע "שאגת הארי" (צילום: ניצן ברכן)

לצד האתגר הדמוגרפי, בעירייה מדגישים כי ההתחדשות העירונית נועדה גם לשפר את רמת המיגון במבנים החדשים. הרב זייברט מסביר כי בבנייה החדשה קיימת דרישה ברורה לשלב פתרונות מיגון כחלק בלתי נפרד מהתכנון. "אנחנו נתנו לתושבים הבנה שכל בנייה חדשה תהיה צריכה לעשות גם את המיגונים הדרושים ואת כל הדברים האלה. בסוף המיגון הוא גם חדר, הממ"ד היום הוא בערך בגודל של חדר רגיל". לדבריו, למרות שבעבר היו מקרים שבהם תושבים ביקשו להקל בדרישות המיגון, בשנים האחרונות חל שינוי בתפיסה הציבורית. "רואים את זה כבר היום. בשנים האחרונות כל מי שיש לו אפשרות למיגון עושה את זה. אנשים מבינים את המשמעות של זה".

מתחם המלבן – בנייני מגורים בגובה של 6 קומות, במרכז הפרויקט שטח ציבורי פתוח (הדמיה, אדריכלות: מתי קרייזמן אדריכלים)

גם ברכן מדגיש כי האתגר העירוני איננו מסתכם רק בשאלה האם יש ממ"ד בדירה כזו או אחרת. לדבריו, האירועים הביטחוניים האחרונים מחייבים שינוי רחב יותר באופן שבו מתכננים ערים בישראל. "האירועים האחרונים צריכים לסיים את עידן החשיבה הצרה על מיגון. ישראל צריכה לעבור לשפה של רזיליינס עירוני", הוא אומר. לדבריו, מדובר בתפיסה רחבה יותר של חוסן עירוני, כזו שמשלבת בין תכנון פיזי, תשתיות, מערכות מידע, קהילה ויכולת תפעולית בזמן חירום. ברכן מסביר כי בעיר כמו בני ברק, יש חשיבות מיוחדת לתכנון מערכתי של תשתיות. "ברמת התשתיות צריך לקדם חיזוק של דרכי הגישה, צירים לתנועת כוחות חירום, רציפות תפקודית של מים, חשמל ותקשורת והיערכות למקורות אנרגיה משלימים כמו גנרטורים, מערכות אגירת חשמל ופאנלים סולאריים". לדבריו, אחת ההבנות המרכזיות היא שמבנים ותשתיות צריכים להיות מסוגלים לתפקד גם בתרחישי קיצון, "לא רק מה המבנה עושה בשגרה, אלא מה הוא יודע לעשות גם באירוע קיצון".

לצד האתגרים, ברכן מצביע גם על הפוטנציאל הטמון דווקא בצפיפות העירונית הגבוהה. לדבריו, כאשר צפיפות מתוכננת נכון, היא יכולה להפוך דווקא ליתרון משמעותי. "צפיפות טובה היא עיר שבה הכול קרוב: הבית, בית הספר, העבודה, המסחר והשירותים. זה יתרון עצום גם בשגרה וגם בחירום", הוא מסביר. לדבריו, כאשר מוסדות חינוך, שירותים קהילתיים ומוסדות ציבור נמצאים בסמיכות למגורים, ניתן לספק מענה מהיר ויעיל יותר לתושבים גם במצבי חירום.

כונני איחוד הצלה בזירת נפילת רסיס בבני ברק (צילום: איחוד הצלה בני ברק)

במובן הזה, לדבריו, בני ברק משמשת גם מעין מעבדה עירונית להבנת האתגרים והאפשרויות של ערים צפופות. "בני ברק היא לא רק העיר הצפופה בישראל, היא גם מבחן אמת לשאלה אם מדינת ישראל יודעת לנהל צפיפות בצורה חכמה, בטוחה ומודרנית". גם שפירא מדגיש כי לצד הצפיפות הגבוהה, העירייה פועלת למצוא פתרונות תכנוניים שיאפשרו לשפר את איכות החיים בעיר מבלי לפגוע במרקם הקהילתי הייחודי שלה. לדבריו, השילוב בין התחדשות עירונית לבין פתרונות תכנון יצירתיים הוא המפתח להתמודדות עם האתגרים. לדבריו, ההתקדמות בפרויקטים בשנים האחרונות מתאפשרת גם בזכות שיתוף פעולה הדוק בין הנהגת העיר לגורמי התכנון. "כל ההצלחות האלו נובעות משיתוף פעולה הדוק בין ראש העיר הרב חנוך זייברט לביני כממלא מקום ויו"ר ועדת תכנון ובנייה. אנו רואים עין בעין את טובת תושבי העיר והתפתחות העיר על מנת להצעיד את העיר קדימה לעיר מתחדשת ומפותחת".

יירוטים בשמי בני ברק (צילום: קבוצת כתבים)

בין הצפיפות לחוסן העירוני

לצד הפתרונות המתקדמים, בעירייה מבהירים כי ההתמודדות עם צפיפות כה גבוהה מחייבת שיתוף פעולה רחב בין הרשויות המקומיות למדינה. ההתחדשות העירונית, שיפור התשתיות והרחבת המיגון נתפסים כיום כחלק בלתי נפרד מהיכולת של העיר להגן על תושביה. ובינתיים, בעירייה מדגישים כי החוסן העירוני אינו תלוי רק בתשתיות ובמבנים אלא גם בהתנהלות התושבים. ראש העיר הרב זייברט מציין כי בתקופה הביטחונית האחרונה ניכר כי הציבור מבין את חשיבות ההתגוננות. "אנשים יודעים להתגונן, להתמגן, להגיע למקום המוגן ביותר שיש". לדבריו, לצד המאמצים העירוניים לקדם התחדשות עירונית ולהרחיב את המיגון, ישנה גם חשיבות רבה לאחריות האישית של כל תושב. "זה ערך עליון. זה ציווי אלוקי". ובמסר רחב יותר לציבור בישראל הוא מוסיף: "עם ישראל הוא עם אחד, ורק באחדותינו נוכל לעמוד מול כל האויבים שלנו".

בינתיים, בבני ברק ממשיכים לקדם תוכניות, פרויקטים ויוזמות שמטרתן לשלב בין הצפיפות הגבוהה של העיר לבין הצורך בחוסן עירוני. עבור העיר הצפופה בישראל, מדובר לא רק באתגר תכנוני – אלא גם במבחן ליכולת של עיר מודרנית להגן על תושביה ולהמשיך לתפקד גם ברגעים המורכבים ביותר.

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת