מגזין קומה מעל

שיתוף

רכישת דירה מקבלן במסלול 15/85 מאפשרת לרוכשים לשלם חלק קטן יחסית ממחיר הדירה בתחילת הדרך ואת עיקר התשלום לקראת המסירה. לכאורה, כשמועד התשלום הגדול עוד רחוק, גם המשכנתא יכולה לחכות.

כך חשב גם זוג אזרחים ישראלים המתגורר ברפובליקה הדומיניקנית, שרכש דירה בפרויקט של חברת אאורה בישראל.

בני הזוג שילמו 15% ממחיר הדירה מהונם העצמי. את יתרת ה־85% נדרשו להשלים בהמשך, כאשר התכנון היה לממן עד 75% ממחיר הנכס באמצעות משכנתא ולהשלים 10% נוספים מהון עצמי.

כשהגיעו לאסתר אתי נווה, יועצת משכנתאות ואסטרטגית מימון ובעלת "אתיקה – הבית למשכנתאות ופיננסים", נותרה עוד כשנה וחצי עד למועד המסירה המתוכנן.

השאלה הייתה מתבקשת: אם עיקר הכסף יידרש רק בעוד שנה וחצי, למה לטפל במשכנתא כבר עכשיו?

מבחינת נווה, דווקא הזמן שנותר היה הזדמנות.

לא רק מה מצבכם היום – אלא מה עלול להשתנות מחר

באותה תקופה בני הזוג היו שכירים ומקורות ההכנסה שלהם הגיעו מחברות ישראליות. במקביל, הם כבר תכננו שינוי מקצועי ומעבר לעצמאות.

נווה זיהתה את נקודת הזמן הזו כמשמעותית.

"כשאני בונה אסטרטגיית מימון, אני לא מסתכלת רק על הנתונים שיש ללקוח היום", היא מסבירה. "אני שואלת איך התיק שלו עשוי להיראות בעוד שנה או שנה וחצי. במקרה הזה ידעתי שצפוי שינוי במעמד התעסוקתי, ולכן העדפתי לקדם את המשכנתא כשהם עדיין שכירים וההכנסות שלהם מחברות בישראל היו ברורות וניתנות להצגה."

והמעמד התעסוקתי לא היה השיקול היחיד. בפרק זמן כזה עלולים להתרחש שינויים בהכנסה, אובדן מקום עבודה, מחלה או אירוע חיים בלתי צפוי. גם המשמעות של ביטוח החיים הנלווה למשכנתא במקרה של פטירה, חלילה, הייתה חלק ממכלול השיקולים.

בנוסף, ככל שמתקרבים למסירת פרויקט גדול, רוכשים רבים פועלים במקביל להשלמת המימון ונדרשים למסמכים ולביטחונות הקשורים לפרויקט. עיכוב דווקא בשלב הזה עלול לייצר לחץ מיותר ואף לסכן תנאים שהושגו במסגרת המימון.

אסתר אתי נווה: יועצת משכנתאות ואסטרטגית מימון | חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות

לא למשוך הכול – אלא למצוא את נקודת האיזון

ההחלטה להתקדם עם המשכנתא לא חייבה את בני הזוג למשוך את מלוא המימון שנה וחצי לפני המסירה.

לאחר בניית התיק, ניהול התהליך מול הבנק וקבלת המשכנתא, בוצעה משיכה ראשונית של כ־300 אלף שקל בלבד.

מאחורי הסכום הזה עמדה החלטה אסטרטגית: מצד אחד לקבע את המשכנתא שאושרה, ומצד שני לא להעמיס על משק הבית החזרים חודשיים על מלוא המימון, כאשר עיקר הכסף עדיין לא נדרש.

יתרת המימון נשארה להמשך, בהתאם להתקדמות העסקה ולתנאי האישור.

כך נשמר האיזון בין היערכות מוקדמת למימון לבין שמירה על התזרים השוטף של המשפחה.

"המטרה לא הייתה למשוך כסף מוקדם רק משום שאפשר", אומרת נווה. "המטרה הייתה לפעול בנקודת הזמן הנכונה – לקבע את המשכנתא מצד אחד, ומצד שני לא ליצור למשפחה עומס תזרימי מיותר."

בדיעבד, ההחלטה קיבלה משמעות נוספת: בהמשך בני הזוג אכן שינו את מעמדם והפכו לעצמאים.

ואז הגיע הבלת״ם

גם תכנון מוקדם אינו יכול למנוע את הבלתי צפוי.

לקראת שלב החתימות על המשכנתא הגיע אחד מבני הזוג לישראל, אך בשל אירוע בלתי מתוכנן בת הזוג לא הצליחה להגיע.

כאשר מרכז החיים נמצא אלפי קילומטרים מישראל, פעולה שנראית פשוטה עבור לקוח מקומי יכולה להפוך במהירות לאתגר של מרחק, זמן ובירוקרטיה.

הגעה לשגרירות או לנוטריון מקומי הייתה עלולה לדרוש ממנה נסיעה משמעותית מחוץ הרפובליקה הדומיניקנית ולהכביד עוד יותר על התהליך.

בנקודה הזו נכנסה לתמונה עורכת דין מקצועית שעמה עובדת נווה. באמצעות נוהל מתאים לאימות מרחוק של לקוח השוהה בחו״ל, ניתן היה לבצע את הפעולות הנדרשות ולהמשיך בתהליך מבלי שבת הזוג תיאלץ לצאת למסע מורכב לצורך הזדהות פיזית.

עבור נווה, זה היה רגע נוסף שהמחיש כי בתיקים כאלה המשכנתא היא רק חלק מהתמונה.

לא רק הבנק – גם מי נמצא לצדכם בדרך

"בתיק מורכב, ובוודאי כשהלקוחות חיים בחו״ל, לא מספיק לדעת לבנות תמהיל או לנהל משא ומתן על ריביות", אומרת נווה. "צריך לדעת לאיזה גוף מימון נכון לפנות, איזה עורך דין מתאים לסיטואציה שנוצרה, מתי נדרש שמאי ואיך מחברים בין כל בעלי המקצוע כך שהתהליך ימשיך להתקדם גם כשמשהו בלתי צפוי קורה."

כאשר הלקוחות אינם בישראל, בחירת אנשי המקצוע הנכונים והיכולת לחבר ביניהם מקבלות משמעות נוספת. הבנק, הקבלן, המסמכים, הביטחונות והחתימות נמצאים בישראל – בעוד הלקוחות עצמם מנהלים את חייהם מעבר לים.

בסיום התהליך כתבה בת הזוג לנווה:

"כל המסירות, האכפתיות והדקדוקים, וכל הקשרים שהפעלת בשביל להוציא את זה לפועל בצורה מהירה והכי טובה עבורנו… אני באמת שמחה שעברנו את זה ושזאת היית את."

המחשה באמצעות בינה מלאכותית

כשהבית בישראל ומרכז החיים מעבר לים

המקרה הזה הוא סיפורם של אזרחים ישראלים המתגוררים בחו״ל, אך הוא מעלה שאלה רחבה יותר עבור מי שמרכז חייו נמצא מעבר לים ומתכנן לרכוש נכס בישראל.

ישראלים המתגוררים בחו״ל, וגם תושבי חוץ המבקשים לרכוש נכס בישראל, עשויים להתמודד עם סוגיות שאינן קיימות באותה צורה אצל רוכש המתגורר בארץ: אופן הצגת ההכנסות, מעמד תעסוקתי, מסמכים, חתימות מרחוק, דרישות הבנק, ביטחונות והצורך לתאם בין מספר בעלי מקצוע בישראל.

הדרישות והאפשרויות משתנות ממקרה למקרה, ולכן כל תיק מחייב בחינה פרטנית ותכנון המתאים לנתוני הלקוח.

"כשחיים בחו״ל ורוכשים בישראל, לא כדאי להתחיל לחשוב על המשכנתא ביום שבו צריך להעביר את הכסף", מסכמת נווה. "לפעמים העובדה שיש עוד שנה וחצי עד לקבלת הדירה גורמת לאנשים לחשוב שאפשר לחכות. מבחינתי, דווקא הזמן הזה הוא יתרון – הוא מאפשר לבדוק, לתכנן ולהיערך לתרחישים שעוד לא קרו."

מסירת הדירה, שתוכננה לסוף 2026, צפויה כעת להידחות לתחילת 2027. אלא שבכל הנוגע למימון, ההחלטה המשמעותית התקבלה הרבה קודם.

כי לפעמים ההחלטה החשובה ביותר במשכנתא היא לא רק כמה לקחת ומאיזה בנק – אלא מתי נכון להתחיל לפעול.

*הכתבה נכתבה בשיתוף אסתר אתי נווה, יועצת משכנתאות ואסטרטגית מימון | חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות. לפרטים, אסתר אתי נווה, טלפון: 052-236-3206

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת