מגזין קומה מעל

שיתוף

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בעיצומה של נקודת מפנה היסטורית. מצד אחד, ביקוש הולך וגובר לדירות חדשות, ממוגנות ובעלות סטנדרט גבוה. מצד שני, מרבית הבתים בישראל הם בני 50 ואף יותר. מציאות שכזו יכולה להוביל דבר היכול להביא לקטסטרופה

ישראל מתקרבת אל קו השבר – ולא רק מבחינה סיסמית. מאות אלפי דירות ברחבי הארץ מתפוררות אל מול עינינו, חלקן בנות יותר מחצי מאה, שנבנו בתקופה שבה לא חשבו על רעידות אדמה, טילים או עומסי אקלים. שוק הנדל"ן מנסה להדביק את הפער, אך המציאות חזקה מהכול: הבתים מתיישנים מהר יותר מקצב הבנייה. השאלה הקריטית שמרחפת מעל כל עיר בישראל: האם נצליח לחדש לפני שהישן פשוט יקרוס?

"במקומות לא מעטים ובעיקר בפריפריה, המצב הוא שונה. מחירי הדירות לבדן לא יכולות לחסות על עלות הפרויקט", מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי בחברת דמרי (קרדיט צילום: עדו לביא)

יותר ממחצית מדירות ישראל נבנו לפני 1980 – ללא תקן רעידות אדמה

ההערכות בשוק הנדל"ן מדברות על כך שכ-50% מהבתים בישראל הוקמו בין שנות ה־50 לשנות ה־70 כאשר התקן המחייב הראשון לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה נכנס לתוקף רק בתחילת שנות ה-80. מאז חלפו ארבעים או חמישים שנה. עייפות החומר מורגשת בכל סדק של קיר, בכל עמוד בטון חשוף, בכל תשתית ישנה שנבחנת תחת עומסי מים, רטיבות, מלחמה ואקלים משתנה.

ההערכות הן שחלק לא מבוטל מהמבנים בישראל פשוט לא יצליחו לעמוד בעומס הזמן, מזג האוויר והסיכונים הסיסמיים והביטחוניים. במילים פשוטות: מאות אלפי ישראלים חיים היום בתוך מבנים מסוכנים.

"אנחנו מדינה שחיה ממלחמה למלחמה ולכן קשה להכניס טרגדיות נוספת לסדר היום התקשורתי", מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי בחברת דמרי (קרדיט צילום: עדו לביא)

הבעיה אמנם לאומית, אבל בפריפריה המצב חמור אף יותר, טוען מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית ופיתוח עסקי בדמרי, "למכרים שלי שגרים בבתים ישנים בפריפריה אני נוהג לומר: אם אתם קונים מקרר, תשמרו את הקרטון, אולי תצטרכו לגור בו". הבעיה בפריפריה אינה נעוצה רק בגיל של המבנים אלא בעובדה שתחזוקת המבנים במשך עשרות שנים הייתה לקויה. בין השאר, כתוצאה מחוסר יכולת כלכלית של הדיירים או חוסר מודעות. לכן, כי מי שגר במבנים ישנים בפריפריה צריך להיות מוטרד.

"אנחנו מדינה שחיה ממלחמה למלחמה ולכן קשה להכניס טרגדיות נוספת לסדר היום התקשורתי. עם זאת, גם בהנחה שלא תתרחש רעידת אדמה, בשנים הבאות נראה מבנים ישנים שפשוט קורסים. מישהו חייב להרים את הדגל".

הזדקנות מבנית אינה ניתנת לעצירה – והיא נוגעת כמעט לכל עיר

המשמעות התכנונית ברורה. כל הערים בישראל, כולל ערים מבוססות יחסית – כמו רמת גן, תל אביב, חולון, חיפה ובת ים – סוחבות על גביהן עשרות אלפי יחידות דיור שמבחינה הנדסית נמצאות מעבר לשיאן. "אי אפשר לתקן בניין בן 60 שנה ולהפוך אותו לבניין חדש" טוען מאיר ברון. "אפשר לשפץ, לצבוע, לשדרג – אבל שלד בטון שנבנה בתקופה אחרת נושא איתו מגבלות שאינן פתירות." בין הבעיות שאינן פתירות לדברי מאור הן : חוסר יכולת אמיתית לבצע תחזוקה עומק שתתמודד עם עייפות החומר, מבנים שלא יכולים לכלול מרחב מוגן תקני, חזיתות וחדרי מדרגות שמתפוררים בקצב הולך וגובר, תשתיות מים וחשמל שעברו אינספור תיקונים ועוד.

התחדשות עירונית מתרחשת אבל לא בקצב הנכון. בכדי להגביר את הקצב ולטפל בבעיה, המדינה חייבת לספק יותר תמריצים ליזמים. היא כבר עושה את זה היום במספר פרויקטים ספציפיים אבל הקצב חייב לגדול. סוגיית המענקים לא מכבידה על תקציב המדינה מאחר והמיסים שהמדינה מרוויחה בפרויקט גדולים בהרבה יותר מהמענקים שהמדינה נותנת ליזמים.

לחברת דמרי יש את היכולות להכפיל את קצב הבניה, אז מה הבעיה?

חברת דמרי היא חברת הנדל"ן למגורים המובילה בישראל, החברה היחידה שנכנסה למדד 35. דמרי לא רק יוזמת, אלא בונה בעצמה את כל הפרויקטים שלה. בתחום ההתחדשות העירונית, פעילה החברה בלמעלה מה- 50 פרויקטים ברחבי הארץ, עם עשרות אלפי לפי יחידות דיור. "לקח לנו המון זמן לגרום לדיירים להבין שהתמורה היא לא הדבר היחידי שחשוב בבחירת יזם", אומר ברון ומוסיף, "צריך לוודא שהיזם יציב כלכלית, מספק ביטחון וודאות, איכות בנייה ברמה הגבוהה ביותר והכי חשוב, עמידה בלוחו זמנים. זה שווה לעיתים יותר ממטר במרפסת".

"הבעיה בפריפריה אינה נעוצה רק בגיל של המבנים אלא בעובדה שתחזוקת המבנים במשך עשרות שנים הייתה לקויה". מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי בחברת דמרי (קרדיט צילום: עדו לביא)

"במקומות בהם יש כדאיות כלכלית אנחנו לא צריכים שום עזרה מהמדינה", טוען מאיר ברון. "עם זאת, במקומות לא מעטים ובעיקר בפריפריה, המצב הוא שונה. מחירי הדירות לבדן לא יכולות לחסות על עלות הפרויקט. סיוע באמצעות תמריצים לא רק יגביר את הקצב, אלא יספק פתרון לאחד האיומים הגדולים על האוכלוסייה בישראל".

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת