מגזין קומה מעל

שיתוף

ציר הזמן התכנוני איננו קו ישר ואחיד, אלא תהליך דינמי. יש שלבים שיכולים להתקדם מהר מהצפוי כאשר גוף מדינתי מרכזי נכנס לתמונה או כאשר תוכנית מקבלת עדיפות תכנונית, ויש שלבים אחרים שהם נקודות אל-חזור , אישור תוכנית, הפקדה למתן תוקף, שינוי ייעוד , שמעלים באופן מובהק את רמת הביטחון וכנגזרת מכך, את שווי הקרקע. רק לאחר שמבינים את ההבחנה הזו ניתן למקם את הקרקע על הציר בצורה נכונה.

קרקע חקלאית ללא כל עיגון בתוכנית מתאר ארצית שונה מהותית מקרקע שנכללה בתוכנית כוללנית, ושונה עוד יותר מקרקע שכבר מקודמת במסגרת תוכנית מפורטת בוועדה מחוזית או דרך גופים כמו ותמ"ל או בעזרת דירה להשכיר. כל שלב כזה מעלה את רמת הוודאות, מחזק את הביטחון ומקצר את הזמן בדרכנו להגיע למצב של נכס בנוי. לכן השאלה הנכונה איננה "האם זה יופשר?". אלא, באיזה שלב זה נמצא? מה מקדם אותו בפועל, ומהו משך הזמן ההיסטורי הממוצע שלוקח להגיע לשלב הבא, וכל זה בתוספת מרווח ביטחון סביר, כי תמיד נכון לקחת בחשבון גם עיכובים אפשריים לאורך הדרך.

קרקע להשקעה – האם זה באמת שווה?

לאורך השנים התחדדה ההבנה כי אחת הבעיות המרכזיות בשוק היא תמחור שאינו תואם את המצב התכנוני. קרקע בשלב מוקדם מתומחרת לעיתים כאילו היא כבר לקראת בנייה. במקרים אחרים, מוצגים לוחות זמנים אופטימיים מאוד שאינם עומדים במבחן המציאות. גם שמאות לפי תקן 22, שאמורה לייצר שקיפות ולהגן על הרוכש, אינה מספקת הגנה מלאה כאשר הערכות הזמן והתשואה נשענות על ציפיות לא ריאליות, ולעיתים משקיעים אינם מודעים לכך שיש להתייחס אליהן בערבון מוגבל. מי שבוחן עסקה בצורה מקצועית שואל שלוש שאלות בסיסיות: מה אושר בפועל? מה מקדם את התוכנית? ומה עלול לעכב אותה? כבישים, תשתיות, התנגדויות סביבתיות, מדיניות צפיפות משתנה, תוכניות מטרו לא סגורות שמהוות תנאי להתקדמות של מתחמים מסוימים, או תלות בפינוי בסיסים צבאיים, מפעלים ביטחוניים ושדות תעופה , כל אלו אינם הערת שוליים, אלא חלק בלתי נפרד מהניתוח, ולעיתים אף גורמים מכריעים בקצב ובוודאות של התהליך.

"היכולת להופיע כרוכש סיטונאי משנה את נקודת המוצא: הן מבחינת תמחור והן מבחינת תנאי העסקה", אור קלו ליבנה (צילום באדיבות הקהילה של תמר ואור)

במקביל להבנת הציר התכנוני, קיים רובד נוסף בעל משמעות מהותית , כוח הקנייה. כאן נכנסת לתמונה פעילותה של קהילת השקעות הנדל"ן של תמר ואור, הפועלת כקבוצת רוכשים מאורגנת אשר מרכזת הון בהיקפים משמעותיים לצורך רכישת מקשות קרקע גדולות. בשוק שבו עסקאות של עשרות דונמים נסגרות מאחורי הקלעים, "היכולת להופיע כרוכש סיטונאי משנה את נקודת המוצא: הן מבחינת תמחור והן מבחינת תנאי העסקה. מדובר ביתרון מבני שאינו נשען על תחזיות עתידיות לעליית ערך, אלא על כוח מיקוח הנובע מהיקף הרכישה, אשר מאפשר להיכנס לעסקה בתנאים ובפער תמחורי מהותי המאפשר רווח ביחס למחיר השוק כבר במעמד הרכישה", מסביר קלו ליבנה, מייסד הקהילה.

המודל מאפשר למשקיעים לפעול בשתי גישות משלימות. חלקם נכנסים בשלב השבחה תכנונית מוגדר, במטרה לבחון מימוש לאחר קפיצת ערך הנובעת מהתקדמות סטטוטורית. אחרים בוחרים להמשיך גם לשלב הבינוי, תוך חיבור ליזם או קבלן והובלת הקרקע להיתרים ולביצוע בפועל. במסגרת פעילות קהילת השקעות של תמר ואור, לאחר התקדמות משמעותית בשלב ההשבחה, נהוג לבחון מחדש את מצב הקרקע והעסקה ולגבש תמונת מצב עדכנית. בהתאם לכך ניתן דיווח בהיר למשקיעים, המאפשר להם להחליט אם להמשיך ולהמתין לשלבים הבאים על ציר הזמן, או לממש את הרווח שנצבר עד כה מההשבחה ולהפנות את ההון לעסקאות אחרות המתאימות להם יותר.

"בסופו של דבר, השקעה בקרקע היא בראש ובראשונה החלטה של תזמון, הבנה וניתוח תכנוני מדויק. מי שמבין היכן הוא נמצא על ציר הזמן, מהו המחיר הראוי לשלב הנוכחי ומהו מרווח הביטחון הסביר , פועל באופן שונה לחלוטין ממי שמסתמך על לוחות זמנים תיאורטיים ומצגות יפות", מסביר קלו ליבנה. כדי להמחיש את העניין נותן קלו ליבנה דוגמה לעסקה שהם מארגנים כיום בכפר יונה: רכישה של 14 דונם בכפר יונה מערב, שלשמע מגייסים כ-35 מיליון שקלים בשבועות הקרובים. "ההתארגנות הזו מאפשרת למשקיעים להיכנס בכ-25% מתחת למחיר השוק הקיימים במתחם, כך שכבר ביום הרכישה קיים פער שמאפשר למכור ברווח בשוק החופשי. מעבר לכך, עם התקדמות הצפויה בהפקדת התשריטים לתוכנית המפורטת של התוכנית ואישורן בשנים שלאחר מכן, צפוייה להיווצר קפיצת ערך משמעותית נוספת", הוא מסביר.

בשלב זה יוכלו המשקיעים להחליט אם לממש את הרווח שנצבר או להמשיך יחד לשלבי הבינוי הבאים. "השילוב בין ניתוח תכנוני מפוכח לבין כוח קנייה משותף יוצר מסגרת פעולה מדוייקת יותר, שבה ההחלטות מתקבלות על בסיס נתונים והבנה", אומר קלו ליבנה ומסכם "בעולם שבו מידע תכנוני זמין לכולם, היתרון האמיתי אינו במידע עצמו , אלא ביכולת לקרוא אותו נכון ולפעול בהתאם".

הצטרפו עכשיו לווטסאפ מגזין מרכז הבנייה והישארו מעודכנים בכל כתבות הנדל"ן, לחצו כאן והירשמו כעת